Med kursen på et fastforrentet 4% realkreditlån med afdrag lige nu over 99, er nedkonvertering en relevant overvejelse for boligejere med fastforrentede realkreditlån med højere rente - dvs. 5% eller 6% lån.

Når kursen på et lavere forrentet lån overstiger 99, som vi ser på det aktuelle marked, kan det være økonomisk fordelagtigt at nedkonvertere sit lån til en lavere rente for at reducere ydelsen på sit lån.

Aktuel kursudvikling (september 2024)

Hvad er nedkonvertering, og hvordan fungerer det?

En nedkonvertering af et realkreditlån betyder, at du opsiger dit nuværende realkreditlån og optager et nyt lån med en lavere rente. Det kan være fordelagtigt, hvis renten er faldet siden optagelsen af det oprindelige lån.

5% og 6% lån handles i øjeblikket til kurser over 100, hvilket betyder, at disse lån kan opsiges til kurs 100 med to måneders varsel til en termin - næste gang til d. 1. januar 2025 med opsigelsesfrist 31. oktober 2024. Det ligger simpelthen i lånevilkårene, at man har denne fordel, at man ikke skal betale mere end kurs 100, når man indfrier lånet.

Omkostninger og overvejelser ved nedkonvertering

Selvom en nedkonvertering reducerer den månedlige ydelse, skal du være opmærksom på de omkostninger, der er forbundet med omlægningen. Gebyrer, kurstab og transaktionsomkostninger kan påvirke den samlede økonomiske gevinst ved omlægningen. Derfor er det vigtigt at vurdere, om nedkonvertering vil give økonomisk mening i et bredere og mere langsigtet perspektiv.

Kurssikring

Et vigtigt element i beslutningsprocessen er at tage højde for opsigelsesfristen på det eksisterende lån og omkostninger til kurssikring af det nye lån. Kurssikring betyder, at du fastlåser kursen på det nye lån frem til opsigelsestidspunktet af det gamle lån for at undgå potentielle kursudsving, der kan påvirke den samlede økonomi negativt.

På grund af opsigelsesfristen er det lige nu nødvendigt at lave kurssikring på det nye lån frem til 31. december, hvilket i øjeblikket koster 0,4-0,55 kurspoint på optagelsen af det nye lån. En aktuel kurs på 99,1 svarer derfor til en afregningskurs på ca. 98,6 pr. 1. januar.

Differencerenter

Som alternativ til kurssikring vil man ofte lave en pari-straks indfrielse. Ved en nedkonvertering med pari-straks i stedet for kurssikring, optages det nye lån med det samme i stedet for, at kursen på det nye lån fastlåses frem til opsigelsesdagen for det gamle lån. Det betyder i praksis, at der skal betales renter på begge lån frem til opsigelsesdagen for det gamle lån - såkaldte differencerenter. Da du i samme periode får en rente på 2,15 - 2,65% af provenuet fra det nye lån, plus skattefradrag på omkostningerne til de to lån, er denne metode ofte billigere end kurssikring.

Aktuelle afregningskuser (Totalkredit - 18. september 2024)

Aktiv gældspleje: Op- og nedkonverteringer i sammenhæng

I vores anbefalinger om gældspleje for vores kunder ser vi på op- og nedkonverteringer i sammenhæng. Det betyder, at opkonverteringer skal kunne betale for nedkonverteringer og omvendt. Baseret på erfaring og analyser anbefaler vi omlægning af realkreditlån ud fra en række klare kriterier. Generelt anbefaler vi at omlægge lån, når renteniveauet har bevæget sig ét procentpoint eller mere - enten op eller ned.

Opkonverteringer anbefales, når der kan opnås en kursgevinst på minimum 6 kurspoint ved en stigning i renten på 1 procentpoint. Tilsvarende anbefaler vi nedkonverteringer, når du kan opnå en kurs på mere end 99 på et lån med en rente, der er 1 procentpoint lavere end det nuværende. Dette svarer i øjeblikket - når man lægger kurssikring oveni - til et krav om en aktuel kurs på 99,4-99,5, før vi anbefaler nedkonvertering.

Denne strategi har historisk set vist sig rentabel, da den har reduceret restgæld og ydelse hurtigere end ved almindelig låneafvikling. Ved at følge denne tilgang kan du drage fordel af renteudsving på markedet og sikre, at din gæld plejes på den mest effektive måde over tid.

Opsummering

Nedkonvertering af realkreditlån kan være økonomisk attraktivt, når renten er faldet. Det kræver dog en nøje vurdering af både kurser, omkostninger - herunder til kurssikring - for at sikre, at omlægningen er til fordel for din økonomi. Med de aktuelle markedskurser i september 2024 er nedkonvertering en mulighed, der bør overvejes for boligejere med lån på 5% eller mere.

For den bedste langsigtede strategi er det vigtigt, at man ikke går på kompromis med omkostninger og dermed laver dårlige omlægninger. Derfor er vores anbefaling fortsat at vente, men at være klar, hvis kurserne fortsætter opad i de kommende uger.

Du kan læse vores analyse “Har det betalt sig at omlægge sit realkreditlån?”, hvis du vil vide mere om, hvordan det historisk har set ud at følge vores strategi.